Multipropriedade e a revolução no mercado imobiliário

Introdução

A Multipropriedade Imobiliária, também conhecida como Time Sharing, trata-se de um instituto pouco utilizado no Brasil, um dos países de maior exploração turística no mundo.

Tal instituto faz surgir uma nova espécie de condomínio, onde os adquirentes passam a serem titulares de um imóvel, assegurando-lhes um determinado período de tempo para uso e gozo do bem.

Cumpre salientar, que não é o nosso intuito esgotar o estudo sobre o sistema de multipropriedade imobiliária, pois existem obras de fôlego tanto no direito pátrio como no direito internacional.

A finalidade dessa pesquisa é examinar as propostas já apresentadas pela doutrina e concentrar esforços na configuração do condomínio vinculado ás frações de tempo, modalidade rechaçada bruscamente pela doutrina e que vem ganhando força no mercado imobiliário e na jurisprudência.

1. Conceito

O Instituto da Multipropriedade Imobiliária ou Time Sharing como também é conhecido caracteriza-se como uma modalidade de condomínio destinado a locais de passa tempo, lazer no qual se partilha o uso do bem imóvel em frações fixas de tempo, assegurando-se o uso exclusivo entre os coproprietários.

Esse sistema nos países de língua inglesa é conhecido como time sharing, multipropriedade na França e na Espanha, proprietá spa-zio-temporale na Itália e direito real de habitação periódica em Portugal.

2. Breve Histórico

No dia 20/12/2018, foi promulgada a Lei 13.777 que veio regulamentar a multipropriedade imobiliária introduzindo os artigos 1.358 B a 1.358 U no Código Civil, e os artigos 176 e 178 da Lei 6.015/73 Lei de Registros Públicos.

No entanto, esse sistema de uso de bens surgiu na França no ano de 1967, avançando por toda a Europa e Estados Unidos, por intermédio dos empreendedores.

Importante ressaltar, que tanto na Europa como nos Estados Unidos, o instituto alcançou também os bens móveis mais especificamente aviões, helicópteros e barcos.

Desta forma, com a divisão da utilização do bem imóvel por temporada, diversos proprietários vão fazendo uso de maneira alternada, cada qual no seu turno.

Sendo assim, o sistema de multipropriedade imobiliária, abriu oportunidade as pessoas que pretendiam adquirir uma casa de veraneio apenas em período de férias a preços mais acessíveis, diminuindo consideravelmente as despesas e demais infortúnios com a conservação de um imóvel adquirido de forma convencional.       

3. Espécies de Multipropriedade

A) Multipropriedade Acionária

Utilizada na Itália constitui-se através de uma sociedade anônima que é a proprietária do bem, que será partilhado, onde serão criadas ações que irão representar a fração de tempo que cada detentor poderá usufruir no imóvel.

B) Multipropriedade Imobiliária ou Real

Espécie que vem sendo utilizada no Brasil, tendo como fundamento um direito real pleno ou limitado ao titular ou coproprietário. Aqui existem duas espécies: a primeira trata-se da concessão de um direito real limitado a titulo de habitação, usufruto ou criação de um instituto que permita a repartição da propriedade. A segunda figura na oportunidade de outorgar direito real de propriedade, mas condicionando-se a utilização ou, ainda, prevendo a representatividade dos direitos como condomínio civil ou ordinário de fração de tempo. 

C) Multipropriedade Hoteleira

Essa espécie de multipropriedade não constitui por si só, uma modalidade de multipropriedade. Trata-se da conjugação do sistema multiproprietário, concebido mediante a modalidade imobiliária através da formula societária, com os serviços desenvolvidos por empresa do ramo hoteleiro.

D) Multipropriedade Obrigacional

Embora não seja essa espécie de multipropriedade mencionada pela doutrina, a jurisprudência pátria mais conservadora classifica os contratos de aproveitamento por tempo, como um direito obrigacional, alguns definindo o instituto como arrendamento.

4. Especificidades Legais

Para regulamentar a multipropriedade foi inserido no Código Civil os artigos 1.358 - B e seguintes. Destacaremos a seguir alguns aspectos de extrema relevância.

Descreve o art.1.358 – B que de forma subsidiaria o sistema de multipropriedade será regulado pela Lei 4.591/64 que trata sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, bem como pelo Código de Defesa do Consumidor.

Já o art. 1358 – D trata da indivisibilidade dessa espécie de condomínio, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção.

Importante ressaltar, que compõe o seu objeto mobílias, instalações e apetrechos destinados ao uso e gozo do bem imóvel.

A direção do sistema de multipropriedade é muito parecida com a de um hotel.

O tempo mínimo de uso do bem é de 7 dias conforme previsto no Código Civil.

No entanto, a Lei 13.777/2018 prevê que um dos proprietários pode adquirir mais frações de tempo para utilizar o bem com exclusividade por mais tempo durante o ano.

Necessário frisar, que o ato de instituição ou a convenção de multipropriedade limita a quantidade de frações de tempo que poderão ser utilizadas pela mesma pessoa.

Outra característica que deve ser destacada é a possibilidade de o titular de uma fração de tempo emprestar ou alugar o seu direito de uso do bem a um terceiro.

É possível inclusive, alienar o direito de uso do bem como exclusividade, sem que seja necessária a autorização dos demais multiproprietários do imóvel.

É importante saber que a alienação não é do bem em si mesmo, mas sim do direito de uso do bem por tempo determinado.

Esse caráter de exclusividade foi o que fundamentou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, de que não é possível a penhora da totalidade do bem em regime de multipropriedade, isso porque se considera que proprietário é titular apenas de uma fração ideal de tempo e não da totalidade do imóvel.

Observação importante e que deve ser destacada é quanto à administração da multipropriedade descrita no art. 1.358 - M

O responsável também conhecido como trustee, trata-se de pessoa indicada que constará na convenção de condomínio. Na falta de um administrador, a escolha será feita pela assembleia geral dos condôminos.

Quanto ao registro imobiliário, temos a alteração da Lei de Registros Públicos pelo texto legal.

Todavia, destacamos a possibilidade da inscrição imobiliária de cada fração de tempo de forma individualizada.

5. A Proteção ao Consumidor no Sistema de Multipropriedade

No Brasil como podemos observar, aplica-se ao instituto da multipropriedade o Código de Defesa do Consumidor, pois se verifica de forma clara a existência de relação de consumo entre o multiproprietário e os fornecedores de produtos e serviços desde o incorporador e corretor que institui o condomínio e vende a unidade aos prestadores de serviços que atuam na administração de rede hoteleira e de lazer.

Desta forma, com a criação da figura da multipropriedade entende-se que o consumidor adquirente de sua fração de tempo encontra-se em posição de vulnerabilidade.

Diante do art. 46 da legislação consumerista, vemos que o consumidor multiproprietário possui o direito de compreender, bem como deve ser informado a respeito do conteúdo do contrato que deve ser redigido em português.

Já o art. 49 do mesmo diploma legal, lhe concede o direito de arrependimento sobre as vendas que ocorrerem fora do estabelecimento.

Portanto, torna-se indiscutível a necessidade de se proteger o multiproprietário.    

Conclusão

O presente trabalho, com fundamento na legislação e na doutrina procurou apresentar o aproveitamento do bem imóvel através de fração de tempo.

Diante de diversos formatos de multipropriedade frisa-se a que alcançou lugar de destaque na legislação brasileira, bem como na jurisprudência foi a condominial.

Por Marcos Mendonça