A atividade de administração de imóveis locados, prestada por
empresas socialmente denominadas de imobiliárias, está amplamente
difundida no cenário nacional, e até mundial, de sorte que qualquer
pessoa questionada poderia fazer uma breve explanação dos serviços
prestados por estas administradoras.
Desta disseminação, além do
reconhecimento de seu papel econômico-social, verifica-se a grande
quantidade de empresas que prestam tais serviços e o considerável volume
de processos judiciais que tem como pano de fundo a relação jurídica
daí decorrente.
Como já observado por Luis Fernando Marin,
inversamente proporcional a esta difusão é o número de estudos
científicos e dogmáticos jurídicos destinados a pesquisar a origem, a
conceituação e o regime jurídico em que está inserido este contrato.
Mas,
de qualquer maneira, fato é que essa gestão configura-se como atividade
complexa, que compreende a administração do próprio imóvel com
controles de receitas e despesas daí decorrentes direta e indiretamente
(em certos casos, até a sua vigilância e manutenção), bem como obtenção,
contratação e gerência da sua locação, mediante: análise mercadológica,
apontado a aptidão do bem e a orientação na estipulação de preço;
avaliação de fichas cadastrais de locatários e garantidores; exame e
eleição de garantia; controles e prestação de contas a receber e a
pagar; orientação quanto a toda legislação aplicável à locação e
direitos e deveres daí decorrentes, inclusive em seus aspectos
tributários; fornecimento de informes de rendimentos; contratação de
advogados e promoção de ações judiciais para exigir a satisfação dos
direitos do contratante a ela relacionados; entre outros. Daí se extrai o
nível de especialização que devem ter estes administradores.
Enfim,
desta descrição possível depreender-se que essa relação jurídica reúne
características de contratos de mandato, corretagem, prestação de
serviços, depósito, o que já está reconhecido em nossos Tribunais,
dos quais derivam diversas espécies de obrigações de fazer e de pagar.
A
notável professora Maria Helena Diniz, em seu tratado sobre contratos
analisou esta figura jurídica, sem, contudo, exaurir o assunto,
conceituando que: “[... Ter-se-á contrato de administração imobiliária
se um dos contratantes, mediante mandato ou autorização, conferir ao
outro gestão de imóveis ou direção de negócios relativos a seus
interesses imobiliários, comprometendo-se a pagar uma taxa pelos
serviços prestados.]”.
Diniz (2006) ainda explica que o
administrador “... Terá, portanto, a tarefa de gerir interesses
incidentes sobre bens imóveis pertencentes a outrem, por estar
autorizado para isso ou por ser mandatário” e apresenta, como um dos
efeitos deste contrato, o direito de o administrador dar o imóvel em
locação.
Por Seleção Jurídica
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