Cenário é propício para investimento racional em imóveis

Com quedas na taxa Selic, analistas veem boas perspectivas em unidades físicas, fundos imobiliários e aluguel.

As quedas sucessivas na taxa Selic – atualmente em 5% – tendem a atrair investimentos para o mercado imobiliário. Com os cortes impactando nos chamados rendimentos de renda fixa, os investidores podem migrar para fundos imobiliários, ações de construtoras e incorporadoras ou, simplesmente, retirar o dinheiro de suas aplicações para comprar imóveis. Analistas de mercado alertam, no entanto, que a aquisição de uma casa, apartamento ou unidade comercial é um investimento de médio e longo prazo, cujo retorno se dá, em média, acima de três anos. 

Daí vem a pergunta: é melhor investir em imóvel ou em fundo imobiliário? Planejadores financeiros com a certificação CPF (Certified Financial Planner) explicam que imóveis e FII (Fundos de Investimento Imobiliário) pertencem à mesma categoria de ativos, mas possuem três diferenças importantes: a forma de propriedade, a tributação e a liquidez. Nos FII, o cotista não tem a propriedade direta. Com isso, se desobriga dos custos de manutenção e vacância do imóvel. A compra de fundos também é isenta de imposto de renda para pessoas físicas, enquanto a renda gerada por imóveis é sujeita à tabela de IR. 

Além disso, se obtiver ganho de capital na venda direta de imóveis, as alíquotas de IR serão de 15% a 22,5% (conforme o valor do ganho). Vale ressaltar que, para imóveis até 440 mil reais, e desde que se use o valor apurado na venda para comprar um novo imóvel de maior valor, no prazo máximo de até 180 dias, existe o benefício da isenção de IR. Porém, esse tipo de venda se sujeita a outro tributo: o ITBI, imposto municipal incidente no momento da venda, com alíquotas que variam conforme o município. Já, quanto ao fundo imobiliário, incidem 20% de IR sobre a diferença entre o valor da compra e o da venda das cotas.

Segmento de investimento imobiliário vê boa oportunidade também no aluguel

Por isso, para quem busca mais liquidez, dizem os especialistas, o recomendado é buscar fundos imobiliários. A liquidez dos imóveis físicos depende de fatores como localização, conservação e situação da documentação, enquanto os FII podem ter suas cotas negociadas em Bolsas de Valores, o que propicia mais liquidez do que a compra de casas, apartamentos, escritórios, lojas etc. No entanto, independentemente da opção, o mercado entende que, quanto maior for a queda da taxa Selic, mais o investimento em ativos imobiliários – seja na forma de fundos ou de unidades – se tornará atrativo.

O segmento de investimento imobiliário também não descarta como boa oportunidade o rendimento através de aluguel. Essa alternativa não se resume apenas às unidades residenciais, mas se estende a salas comerciais, terrenos, galpões e espaços de varejo em shoppings ou lojas. Convencionou-se que o aluguel rende cerca de 0,5% por mês do valor total do imóvel. Se a unidade vale 300 mil reais, a locação renderá algo em torno de 1.500 reais mensais. Entre prós e contras, os analistas destacam as seguintes vantagens do aluguel: boa taxa de retorno e segurança no investimento. Já as desvantagens são possíveis despesas com manutenção contínua.

Por Altair Santos