Após longo período de crise, o cenário macroeconômico do Brasil
começou a dar sinais de melhora. Parte significativa desse novo ciclo
positivo tem como origem os segmentos da construção civil e do mercado
imobiliário, que são sempre os primeiros a sentirem os efeitos negativos
em períodos de recessão, mas também são os protagonistas quando se fala
em crescimento econômico. Em 2020, os setores devem puxar o ritmo da
retomada da nossa economia, com previsão de 2,2% no PIB, segundo
estimativas do Banco Central.
O final do ano passado e o começo
deste ano foram marcados por uma expectativa de melhora do cenário
político e econômico, que acabou incentivando algumas incorporadoras a
lançarem seus projetos até então suspensos – o que, de forma geral, foi
algo muito positivo. O ano de 2019 trouxe um crescimento de 60% no
volume de novos lançamentos, comparado aos números do ano anterior.
Mas,
para conseguirmos ter uma visão mais clara sobre o mercado imobiliário,
precisamos entender que ele apresenta três segmentos bem definidos e
que possuem características próprias.
Imóveis econômicos
São
imóveis de até R$ 250 mil, compactos e que normalmente estão
localizados em bairros mais afastados, onde o preço do terreno é mais em
conta. Como os empreendimentos são incentivados pelos programas
habitacionais, os juros são subsidiados, o que torna a parcela do
financiamento muito semelhante ao valor de aluguel. Portanto, o
interessado prefere comprar um imóvel próprio a gastar dinheiro com
aluguel.
Esse segmento é totalmente dependente de baixas taxas de crédito e de estabilidade de emprego para compor a renda.
Imóveis de médio padrão
Este
foi o segmento que mais sofreu durante a crise. Quando a mídia apontou
que o mercado, de forma abrangente, estava passando por recessão, o
principal foco estava neste tipo de imóvel. Aqui não existem juros
subsidiados; com a taxa Selic em alta, o custo do financiamento estava
muito acima dos patamares anteriores.
Em sua grande maioria, os
compradores possuem uma pequena poupança; no período de obra, pagam
parcelas mensais e deixam um saldo substancial a ser financiado na
entrega da obra.
Durante a crise, muita gente perdeu o emprego e
acabou devolvendo seu imóvel às incorporadoras, que precisaram devolver
100% do valor pago. Consequentemente, as construtoras passaram por um
processo de excesso de estoque e falta de caixa, ocasionando a queda nos
preços dos imóveis remanescentes.
Com o desemprego batendo
recorde histórico nos últimos cinco anos, foram lançados poucos
empreendimentos, até que os estoques retomassem patamares pré-crise. Em
2019 o cenário foi um pouco mais positivo, com aumento do número de
novos lançamentos e melhor desempenho na velocidade de vendas.
Imóveis de alto padrão
Esse
segmento é bem menos dependente do crédito imobiliário, que só é
utilizado quando as taxas estão muito baixas como oportunidade de funding. Nesse perfil, o comprador não tem a necessidade de adquirir um imóvel, mas quer e pode realizar a nova compra.
Com
a crise no segmento imobiliário e os juros em alta, o comprador
simplesmente espera por um cenário mais claro para encontrar a melhor
oportunidade de negócio, aumentando assim o tempo para a tomada de
decisão.
E o investidor de imóveis?
Até o
2º semestre de 2018, o perfil de investidor havia diminuído
drasticamente. Essa figura, que chegou a representar 40% das vendas,
passou a menos de 10% por conta das altas taxas de juros e da
insegurança junto às incorporadoras. Vimos que, desde o final do ano
passado – com a taxa de juros em queda –, as pessoas que tinham
oportunidade e dinheiro parado voltaram a olhar para o mercado
imobiliário como uma forma de diversificação do portfólio de
investimentos.
Cenário e tendências para 2020
Os
indicadores apontam uma expectativa positiva para o início da década,
com aumento de lançamentos, queda histórica da taxa de juros para
financiamento e bom desempenho dos fundos imobiliários.
Algumas empresas preparam seus IPOs; outras estão realizando novas rodadas de investimento chamados de follow on.
Os estoques remanescentes estão em patamares pré-crise. E com a
retomada da economia e a geração de emprego, devemos presenciar um novo
ciclo de crescimento e retomada do setor.
Com a presença de mais
dinheiro no mercado e taxas baixas, as pessoas buscam oportunidades de
investimento e o mercado imobiliário fica extremamente atrativo.
Os
setores que irão se destacar no próximo ano são os lançamentos no
mercado econômico, principalmente do programa “Minha Casa Minha Vida”, e
os lançamentos no mercado de alto padrão.
Outra tendência de
compra bem interessante é a dos apartamentos compactos. Concebidos pelo
plano diretor com o objetivo de trazer as pessoas de menor poder
aquisitivo para morar perto do trabalho, esses imóveis de
aproximadamente 30 m² acabaram não conseguindo atingir este objetivo. No
cenário anterior, esses imóveis tinham grandes chances de permanecerem
vazios. Com o novo cenário, grande parte foi vendida para um perfil de
investidor que deseja ampliar seu portfólio de investimento, com intuito
de locar para a nova geração de Millennials, que por motivos diversos,
não querem comprar um imóvel, mas sim investir em experiências, como
viagens e gastronomia.
Vale ressaltar que essa sensação otimista
para 2020 é mais estruturada do que a que percebemos no final de 2018.
Com o mercado mais estável, já se conhecem os players e as
forças que irão atuar. Com a tendência de queda da taxa de juros
globalmente, de forma geral os grandes investidores estão preocupados em
colocar o dinheiro para render e o mercado imobiliário será a principal
aposta.
Por Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s International Realty
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